恋爱期间共同购房,分手后房产怎么分?

恋爱期间共同购房,分手后房产怎么分?


【基本案情】

周先生和杨小姐在2004年热恋时,曾共同出资购买了一套商品房,总价111万余元。为此,两人支付了首付款33.3万元,并以杨小姐名义申请了公积金贷款和商业贷款。

谁曾想,共同购买的新房尚未交付,周先生和杨小姐两人却恋爱不成、分道扬镳。原本由杨小姐偿还的房贷,到了2006年10月份开始,变成由周先生实际偿还,周先生还向银行申请办理了还贷账户变更手续。

由于两人在购房时没有约定彼此的份额,也没有事后达成房屋产权分割协议,房地产权证也迟迟未办。拖延至下,这套房屋的市值已经涨至近千万元。

2017年1月,周先生向法院提起诉讼。

【争议焦点】

未约定共有比例,房屋是平等分割,还是按照出资比例分割,或是兼顾其他因素予以分割?

原告周先生主张,按照实际出资比例分割该房屋,该房屋应归原告所有,并由原告向被告杨小姐支付相应补偿款。

被告杨小姐主张,公积金贷款和商业贷款是被告申请的,贷款银行已在2004年放款,被告出资占比大,应该获得房屋所有权或得到较多补偿。

【法院审理】

庭审中,关于实际出资情况,原告和被告均提交了相关证据,但首付款中的5万元定金,两人各执一词,均未提交有力证明。

法院审理查明,涉案房屋贷款已还清。5万元定金,由于缺乏相应证据,法院推定为双方均等出资。虽然全部贷款均以被告名义申请,原告仅是房屋共有人,但根据银行卡交易明细及个人借款还款对账单等证据,法院认定,原告共出资92.99万余元,占房屋总价款的83.59%,被告共出资18.25万余元,占比16.41%。

2017年6月,上海某房地产估价公司出具《房地产估价报告》,该房屋现在市值967.9万元。原告和被告对此评估报告均无异议。

法院认为,原告和被告在恋爱期间共同购买了该房屋,对该房屋共同享有所有权,但双方现已终止恋爱关系,并各自成立家庭,不宜对该房屋继续共有,可依法进行分割。考虑到共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,适当调高被告份额近5个百分点,最终判定房屋归原告所有,原告应支付被告房屋折价款207万元。

原告周先生不服,向上海市第一中级人民法院提出上诉,要求依法改判支付房屋折价款数额。

上海一中院经审理查明,上诉人周先生和被上诉人杨小姐对该房屋各自实际出资份额已经明确,而且被上诉人杨小姐曾主张按实际出资金额确定房屋折价款,亦未提供需要给予生产、生活方面照顾的相关依据证明;另外,该房屋贷款还款事宜已在2006年10月移交给上诉人周先生承担,因为上诉人周先生的正常还款,才保留了该房产,并保证了该房产的大幅升值。

鉴于此,上海一中院作出改判,以双方对此房屋实际出资金额所占比例为准,依法分割,判决上诉人周先生向被上诉人杨小姐支付房屋折价款158.8万余元。

对恋爱期间购房引起的析产纠纷,上海市高级人民法院曾在2007年在《关于审理分家析产案件若干问题的意见》第五条中,采取了折中的做法。该《意见》规定:从不动产登记的角度分析,房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产,符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的按协议处理;没有协议的,应当考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,合理确定未出资方的份额,一般以10%到30%的份额为宜。

也就是说,如果女方即使一分钱没有出,只要名字被写上产证,也能有10%以上的份额。而本案中,女方起码是出了部分首付款,并且作为主贷人偿还了部分房贷的。原审法院所作判决中,将女方的分割比例适当上调5%,便是上述《意见》中观点的典型体现。

值得注意的是,这起原本可以二审驳回的案件,本市一中院在审理中,采取了从严适用《意见》的态度,以被上诉人杨小姐未予以举证需要适当照顾为由,改判按照最终出资比例析产,无疑,对此类案件今后的判决,起到风向标的作用。

回顾这个案件透露出来的信息,我们也需要注意两点:

1、恋爱期间共同购房,两人份额谁多谁少,套路很多,因素很复杂。

2、恋爱期间偿还房贷,不必你推我推,只要房价预期上涨,应该你争我抢。

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