面对物业纠纷 作为业主这些事情你必须知道

近年来,物业公司与小区业主纠纷层出不穷,“一言不合”就拒缴物业费、闹上法庭等事件并不鲜见。在身边总是出现此类事情的情况下,我们不禁也有这样的疑问:拒交物业费,物业是否有权停水停电?如果是自己遭遇保安不尽职责,卫生维护差,防盗措施不力,甚至是物业侵权等事情,该如何处理?……如果你想做个知法懂法,面对物业纠纷能够维护自身合法权益的业主,就睁大眼睛仔细往下看吧!

 

面对物业纠纷 作为业主这些事情你必须知道

 

拿房后未入住还要交物业费吗?

曾先生2007年买了武昌徐东一楼盘,签购房合同时,也签了前期物业服务合同。合同约定,曾先生在交房后就要缴纳物业费,费用每月是3元/平方米,逾期一天按欠费总额的千分之五承担违约金。2009年曾先生办了收房手续,由于种种原因一直没入住,空置至今,物业费只交至2011年6月30日。曾先生认为,2011年武汉市出台的《物业管理条例》规定,新房交付一年无人入住,物业费应打七折。而物业不同意,认为曾先生应执行合同全额交物业费,为此将曾先生告上法院,要求补交2011年至2013年3月31日拖欠的1万多元物业费,并赔偿1万多元违约金。

 

面对物业纠纷 作为业主这些事情你必须知道

 

一审法院认为,物业费打七折只限交付后第一年,曾先生应履行前期物业服务合同约定,全额交物业费,因此判物业胜诉。曾先生提出上诉,认为物业公司没有履行管理职责,小区内随处可见违章建筑,并且随意改变小区结构布置,在物业服务不到位情况下,应该将物业费打七折。

二审法院认为,物业对违规搭建进行过沟通与劝阻,并送达过整改通知单,也履行了小区保安、保洁、绿化等物业管理职责,曾先生以长期没住为由,要求少交物业费,没有法律依据,应当按合同约定补交1万多元物业费。对合同约定的违约金,法院认为过高,酌定由曾先生负担3000元违约金。

分析:

《物业管理条例》第42条明确规定,业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。物业服务收费,是物业企业按物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。物业费实际是对共用区域服务产生的费用,《物权法》第72条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权力,承担义务,不得以放弃权利不履行义务。而本案中曾先生与物业签订的前期物业服务合同中有了明确交物业费的约定,其拖欠物业费构成违约,除了补缴还应缴纳违约金。

家里东西被偷物业有责任吗?

新都区某高端小区内,一业主家中失窃,被盗走笔记本电脑两台、液晶电视一台,手机及现金等共计价值30000元左右。业主认为自己财产被盗是因为物业管理公司的安保工作不到位,故向法院起诉,要求物业管理公司赔偿被盗财物的损失。

该案经承办法官协调,双方当事人达成一致协议,以调解方式结案,物业管理公司同意赔偿被盗业主人民币8000余元,并承诺对业主提出的小区监控系统、小区灯光、保安巡逻等事项进行全面整改。

分析:

我国《物业管理条例》第三十六条规定:物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。法院判决物业管理公司承担赔偿责任必须具备两个前提,一是业主损失能够确认,二是物业管理公司有明显失职过错。但在现实中,物业管理公司即使依据法律的规定应当承担法律责任,通常也不可能是全额赔偿。

 

面对物业纠纷 作为业主这些事情你必须知道

 

物业公司是否有权对业主停水断电?

白先生于20**年5月采用分期付款的方式购买了商品房一套。购房时,白先生与开发商约定最后一笔3万元的购房款应于产权证办理完毕15日内支付。2003年2月白先生入住该房.入住后不久白先生便发现该套房子存在较为严重外墙渗水问题。后虽经过多次交涉,但一直得不到解决。于是在产权证办理完毕后,白先生拒绝支付尾款。然而,至今年3月,白先生收到该小区物业管理公司的通知,称如果不在7日内不能结清房款,将对其采取必要措施。而白先生仍以房屋渗水问题没有得到解决的理由予以拒绝。谁知7日后,物业公司便停了该套房屋的水电。白先生当时就找到物业公司及开发商协商,而他们均表示只有结清房款才能恢复水电供应。现在,物业公司的这种行为已经给他的生活带来了极大的不便。事实上,他除了未结清购屋尾款外,一直都按照《物业管理协议》按时缴纳物业管理费、水电费等费用。请问,物业公司及开发商有权对他停水停电吗?

分析:

在物业管理过程中,物业公司与业主的权利义务均来自于双方所签订的物业管理合同。其中,业主承担支付按期按量物业管理费的义务,享有物业管理公司所提供的相关物业管理服务的权利;而物业管理公司则承担提供物业管理服务的义务,享有获取劳务报酬(物业管理费)的权利。在任何—个法律关系中,权利与责任应当是对等且一致的。也就是说,只要全面履行了合同约定的义务就应当享有给予合同产生的相应权利,反之,应按照合同的约定承担相应的责任。在白先生的案例中,存在有两个主要的法律关系:一个是开发商与白先生基于《商品房购销合同》产生的商品房买卖关系,—个是物业管理公司与白先生基于《物业管理协议》产生的物业管理服务关系。从法律上说,这是两个完全不同的法律关系,其主体不同,权利义务内容也不同,因而不能混淆。在物业管理服务关系中,白先生已经按照《物业管理协议》按时缴纳物业管理费,就意味着它在物业管理法律关系中已经严格覆行了自己的义务。那么他就应当得到完善的、全面的物业管理服务,包括水、电、煤气等设施设备的正常使用。同时,物业管理公司应当保证其权利的实现,而其他人(包括开发商)均无权干涉,更不能以其他法律关系内容来限制白先生的权利实现。

此外。水,电、煤气等属于特殊供应商品,其供应由专门机构管辖,白先生在使用水电过程中,实质上是与水电部门达成了水电供应契约。基于该契约,白先生只要按时交纳水电费,便依据相关规定享有获得正常水电使用的权利。物业管理公司在此契约中仅仅是代理收费人的身份,其本身无权决定是否对白先生停水停电,否则就构成了对白先生合法权利的侵害。

 

面对物业纠纷 作为业主这些事情你必须知道

 

现实中很多物业纠纷都与物业费相关,而且一旦走法律程序,往往业主多败诉。那么如果物业服务不到位,作为业主,咱们又该如何为自己讨回公道呢?

为啥和物业打官司,业主败诉居多?

我国《物业管理条例》规定,只要在物业公司提供了基本物业服务的前提下,业主都应该交纳服务费用,这也是合同义务。也就是说,物业公司的工作做得不好,不能构成业主拒绝缴纳物业费的理由。因此,业主自然败诉居多。

如果物业公司的行为损害了业主的利益,业主具体该如何维权?

如果业主拖延或拒交纳物业费,物业公司常采取的手段是断水断电,限制你门禁,不让你上电梯……虽然法律规定,如果物业公司的行为损害了业主的利益、造成损失,业主可以请求赔偿,但如果证明不了断水断电给你造成的经济损失是多少,法院不会支持你的赔偿主张。

通常因业主对小区物管服务不满意拒交物管费,而被告上法庭,法院会判决业主败诉,但如果确实是物业的某项服务很差,业主可对物管公司提出反诉,要求对所欠物管费少交或者不交。但业主需要向法庭提供物管公司服务不到位的证据,例如:物管本应上门解决的问题却一直未处理的,业主进行拍照、录像取证,其后上门告诉物管,通过录音记录对方答复;收集物管对小区环境服务不周到之处的证据。这时再表明因物管服务打折,要求降低物管费甚至不交,就很可能得到法院的部分支持。如果业主不愿意反诉,也可拿着该类证据直接和物业公司交涉。

看完这些,你是不是有种豁然开朗的感觉?原来,物业费不是任着性子想不交就不交,物管也不能“一言不合”就断水断电。一切都得按照法律规章办事。

    延伸阅读:
  •     楼顶等区域属谁所有?
  •     物业管理费滞纳金合法合理吗?
  •     拖欠物业费多长时间可以到法院起诉
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