卖方违约拒不过户怎么办?

二手房买卖过程中,常有买卖双方签订合同后,买房人按约定交付定金、支付(或监管)首期款后,等到了约定过户的日期,卖方因个人原因或市场因素而拒不配合过户的情形。那么,在二手房买卖过程中,卖方违约拒不配合过户的情况下,作为买方,应该采取怎样的办法来减少损失甚至是挽回利益呢?

卖方违约拒不过户怎么办?

第一招:及时评估强制过户的法律障碍并查封房产

卖方在签订二手房买卖合同后又违约拒不过户,不排除其为了已采取相应措施制造法律障碍来防止买方通过诉讼进而要求强制过户的可能性。如伪造债权债务,故意查封涉案房产、配偶以夫妻财产共有权不知情不同意出卖、伪造抵押、提前过户到他人名下等,如出现上述情况,极有可能造成涉案房屋即便通过诉讼也无法强制过户的结果。另外,限购、限贷的条件也发生变化,如不符合相应购房资格或无法取得约定贷款而又无力补足的,要求强制过户也不会被法院支持。

因此,二手房买卖,如卖方拒不配合过户,买方应及时聘请律师,评估相应风险及过户可能性,如过户不存在法律障碍,应及时查封房产,以便将来提起诉讼,要求卖方继续履行合同配合过户并承担相应违约责任。

第二招:提起诉讼,萝卜大棒一起来

二手房买卖中卖方违约拒绝配合过户,如买方在评估法律风险后及时查封房产,就能够占据主动,是战是和尽在一手把握。然而,实践中二手房纠纷案件法院对于判决强制过户还是相对谨慎,而如尚未办理完结银行按揭贷款,贷款审批通过的可能性以及买方自身的付款能力也需提前考量,毕竟大多数法院同意强制过户的条件之一是买方需一次性备足购房款。

在这种情况下,提起诉讼,边打边谈,萝卜大棒一起来就成了买方的优先选择。买方可以聘请律师与卖方谈判,充分告知其违约可能的后果以及在房产已经被查封的情况下,卖方继续选择违约十有八九是得不偿失的,如条件允许,买方在过户后可以予以卖方适当补偿。如能充分说明厉害,使得卖方妥协,对于买卖双方而言都不失为一个不错的选择。

第三招:凡事预则立,不预则废

二手房买卖,卖方拒绝违约拒不过户的原因有很多,想要完全预防是不可能的,但是可以从合同设计上尽量减小这种风险。比如合理设计交易流程,缩短合同签订到过户的时间;违约责任的约定尽量明确具体,合理严格并细化违约责任;以及事先做好风险评估,包括法律风险以及道德风险等。

最后,律师提醒您:二手房买卖如卖方违约,拒不过户,买房人应及时聘请律师,维护自己的合法权益。卖方人也应秉承诚实信用原则,良心的小船可是说翻就翻的!

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